Les SCPI investies dans l’hôtellerie ont enregistré une chute manifeste de leur rendement en 2020 de même qu’une baisse de la valeur de leur patrimoine. Le secteur du tourisme en effet a subi de graves lésions face à la crise sanitaire et économique ayant sévi pendant toute l’année 2020. Toujours est-il que les rendements ont été maintenus à un niveau moyen de 1.8%, voire 2%, tandis que ceux des autres classes d’actifs ont fortement dégringolé pour atteindre des valeurs négatives.
Deux catégories de SCPI de tourisme
Rappelons qu’il existe deux types de SCPI investies dans l’hôtellerie : celles qui ont diversifié leur patrimoine et celles dont le parc repose uniquement sur une même typologie d’actifs. Ce sont ces dernières qui ont le plus subi de profonds traumatismes comme décrit plus haut, tandis que les SCPI diversifiées ont su maintenir le cap. Ces dernières par exemple ont intégré dans leur patrimoine aussi bien des hôtels que des immeubles de bureaux et des murs de commerces, ou encore des immeubles de logistique, de santé, d’éducation, etc. Leur rendement n’a pas faibli, et les résultats sont ainsi la preuve des avantages que rapporte la diversification. Le taux de distribution moyen pour ces SCPI diversifiées ayant logé des hôtels dans leur patrimoine est d’environ 3% à 3.2%.
Le décrochage du secteur touristique
C’est le gel de tous les vols commerciaux (locaux, régionaux, internationaux) qui a provoqué les lourds préjudices dans le secteur touristique. Ces mesures se sont même prolongées au-delà des différentes périodes successives de confinement. Or, ce secteur repose fortement sur les périodes dites hautes saisons pour dégager de la rentabilité et ce, en temps normal.
Plus concrètement, en ce qui concerne les hôtels, ceux-ci se vident. Si les hôteliers ont déjà prévu l’absence de touristes pendant un certain temps, ils ont plutôt tablé sur le tourisme d’affaires : organisation de séminaires par les professionnels par exemple. Or, pour des raisons de sécurité sanitaire, ces derniers ont préféré, pour la plupart, opter pour les visioconférences et les contacts en distanciel par voie dématérialisée. Ce qui a ainsi fortement réduit le taux d’occupation physique des établissements hôteliers, anéantissant leur rendement.
Pourquoi le maintien d’un rendement décent pour les SCPI hôtelières ?
Nous avons mentionné plus haut que ces SCPI ont tout de même réussi à servir un rendement tournant autour de 2%. Les sociétés de gestion ont su sélectionner les hôteliers à forte pérennité financière, avant même la signature des baux. En effet, les SCPI considèrent plusieurs critères dans la sélection de leurs locataires, en prévision des coups durs en cas de conjoncture défavorable comme ce fut le cas pour l’année 2020. Ainsi, ces hôteliers ont pu tout de même régler une partie de leurs loyers même en étant en position précaire. En ce qui concerne les loyers non payés, les sociétés de gestion ont mis en œuvre leur plan d’accompagnement de leurs locataires. Le choix des dispositions à appliquer s’est fait de manière sur mesure, en examinant la situation financière de chaque locataire, les pertes subies ainsi que les opportunités de rattrapage éventuel. Toujours est-il que le secteur hôtelier ne fonctionne pas de même manière que le secteur commercial standard en raison de l’existence des périodes de basse saison pendant lesquelles les activités sont ralenties même en période d’économie florissante. Ce rattrapage n’est donc pas toujours garanti.
Une baisse des prix de la part pour relancer la collecte
Les investisseurs se sont montrés prudents en ce qui concerne la souscription aux SCPI hôtelières en particulier. Les sociétés de gestion ont alors opté pour la stratégie de la révision à la baisse du prix de la part afin de reconquérir le marché pour l’année 2021.
