Les biens à usage de logement font partie du patrimoine des SCPI en raison de la possible diversification qui en est issue, tout comme avec les immeubles professionnels. Ce sont les SCPI résidentielles, qui sont classées en deux catégories : celles qui ont vocation à réduire l’impôt sur le revenu (les SCPI fiscales) et celles générant de la rentabilité (les SCPI de rendement).
Ces deux sous-familles de SCPI nécessitent de remplir des conditions assez contraignantes ; c’est pourquoi, elles ne sont pas aussi nombreuses à circuler sur le marché. Elles distribuent des dividendes. Notons également l’existence d’une troisième sous-famille de cette classe d’actif : les SCPI résidentielles de plus-value. Pas de dividendes versés en investissant dans ces dernières, mais plutôt de la plus-value au moment de la revente des immeubles.
Les SCPI fiscales : un plus faible rendement
Les SCPI fiscales permettent d’encaisser des loyers et de défiscaliser. Les investisseurs assujettis à l’impôt sur le revenu peuvent donc opter pour ces familles de SCPI en fonction de leur objectif de défiscalisation. Toutefois, leur TDVM est plus faible que celui des SCPI résidentielles de rendement.
- Les SCPI Pinel et les SCPI Denormandie permettent une réduction fiscale allant jusqu’à 21%, dès lors que la durée de la détention des parts est fixée à 12 ans. Pour celles dont cette période d’engagement est de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18%, tandis qu’elle est de 12% pour une durée de détention de 6 ans. Le patrimoine des SCPI Pinel se compose de logements neufs implantés dans les zones tendues, tandis que celui des SCPI Denormandie accueille des logements anciens à rénover. Le patrimoine est logé dans des communes ayant signé le programme « Action cœur de ville ».
- Les SCPI Malraux permettent à l’investisseur d’alléger son IR à hauteur de 22% à 30% et ce, grâce au dispositif qui s’applique sur des logements anciens à caractère historique. Ces derniers sont situés dans les QAD, les AMVAP, les ZPPAUP et les secteurs sauvegardés.
- Les SCPI de déficit foncier, comme leur nom l’indique, se servent dudit déficit créé pour alléger l’impôt de l’investisseur grâce à sa déductibilité de l’assiette imposable. Pas d’emplacement spécifique exigé pour les immeubles exploités sous ce dispositif.
Vigilance en ce qui concerne ces SCPI, puisque même si les dispositifs permettent une certaine réduction d’impôt, les dividendes encaissés font l’objet d’une imposition. Il vaut donc mieux anticiper ces deux paramètres à l’avance afin de dégager le rendement réel du placement.
Les SCPI résidentielles de rendement : pour une rentabilité plus attractive
Les SCPI résidentielles de rendement, en revanche, ont pour but de générer une meilleure rentabilité par rapport aux SCPI fiscales. Leur patrimoine est donc constitué suivant une stratégie d’acquisition différente de ces dernières, en mettant l’accent sur la qualité du logement à tous les niveaux : emplacement, conformité avec les exigences environnementales et énergétiques en vigueur, etc. Ces critères nécessitent une sélection rigoureuse des logements afin d’attirer des locataires pouvant s’acquérir de loyers plus conséquents que ceux des immeubles exploités sous les dispositifs fiscaux. Rappelons en effet que pour ces derniers, les loyers sont règlementés et calculés en fonction des ressources du locataire. Avec un immeuble de logement dépourvu de tout dispositif fiscal cependant, le calcul des loyers est libre, ce qui permet de dégager une meilleure rentabilité, à condition toutefois de savoir choisir les bons locataires et signer des baux de longue durée.
Pour conclure, les SCPI résidentielles font partie de celles qui sont sorties indemnes de l’économie mise à mal et de la récession ayant marqué toute l’année 2020. Cela en raison du maintien d’un bon taux de recouvrement. Elles n’ont pas connu la crise en effet, et leur taux de distribution sur valeur de marché est demeuré stable.
